HSI vai comprar até R$ 1,5 bi em ativos


A Hemisfério Sul Investimentos (HSI) – gestora de fundos de private equity imobiliário e crédito estruturado – pretende desembolsar entre R$ 1 bilhão e R$ 1,5 bilhão na compra de ativos neste ano. A intenção é fechar as aquisições principalmente no primeiro semestre, segundo o sócio fundador da HSI, Máximo Pinheiro Lima, para aproveitar o “desânimo” do mercado. “Quando muda o humor, muda o preço”, diz. A gestora tem negociações de ativos em curso.

Na definição das aquisições, a HSI busca bons ativos, que estejam “muito baratos”, abaixo do custo de reposição, segundo o executivo, em vez de apostar no potencial de valorização dos imóveis. “Nossa filosofia é que você ganha dinheiro na compra do imóvel e não na venda. Torcemos por um mercado melhor, mas não contamos com a melhora do mercado”, afirma. A HSI tem se dedicado também à extrair mais valor de seus ativos.

A gestora investe recursos de fundos soberanos, de universidades, de pensão e “single family offices”. Cerca de 60% dos investidores são dos Estados Unidos, e o restante está distribuído na Ásia, Europa e no Oriente Médio. No primeiro semestre de 2016, a gestora concluiu a captação de fundo de US$ 750 milhões, dos quais um terço foi desembolsado. Há intenção de destinar pelo menos outro terço do fundo para investimentos neste ano. A fatia financiada com dívida é bem menor do que a de recursos dos investidores.

No momento, a gestora avalia a compra de centros de distribuição que o proprietário vende o ativo e aluga o mesmo imóvel (chamado de “sale and leaseback” dentro do setor) para aumentar sua base de galpões industriais e logísticos. Segundo Lima, empresas farmacêuticas, de logística e varejo têm buscado recursos por meio desse tipo de operação, e o número de conversas aumentou desde o fim de 2016.

Nesta semana, a gestora conclui aquisição de parque industrial em Duque de Caxias, na Baixada Fluminense, que pertencia à WTorre, por R$ 130 milhões.

A HSI já foi detentora do maior portfólio de galpões do Brasil, até vender os ativos para a Global Logistics Properties (GLP). “Conhecemos muito bem o segmento”, diz Lima. Atualmente, a HSI tem 100 mil metros quadrados de galpões construídos e 150 mil metros quadrados em desenvolvimento. A expectativa é que o portfólio chegue a 500 mil metros quadrados em 18 meses. A HSI tem interesse em ativos localizados, principalmente, no Estado de São Paulo.

Há interesse no segmento de escritórios comerciais, mas os ativos disponíveis, no mercado, têm valores muito elevados ou são considerados ruins pela HSI. No início do ano passado, a gestora comprou torre comercial de padrão triple A, localizada no empreendimento Parque da Cidade, na zona Sul da capital paulista. “Fechamos algumas locações no nosso prédio. Espaços de boa qualidade têm sido ocupados”, diz Lima.

Na avaliação do executivo, que atua no mercado imobiliário desde 2000, os preços de locação de escritórios começarão a acompanhar a inflação em 2018 e a ter alguma alta no ano seguinte. Há expectativa de escassez de áreas, em 2020, se a economia voltar a crescer, de acordo com Lima. “Não podemos ser imediatistas com ativos. Os ciclos são de cinco anos”, diz o executivo.

No segmento residencial, Lima diz não esperar mais quedas de preços de imóveis. Desde o ano passado, a gestora desembolsou pouco mais de R$ 100 milhões em terrenos de bairros nobres da cidade de São Paulo, comprados de incorporadoras. A intenção é atuar como co-incorporadora em parceria com duas ou três empresas de capital fechado. Na avaliação do executivo, os estoques de imóveis de qualidade começarão a cair neste ano. “Vamos investir de R$ 150 milhões a R$ 200 milhões nesta safra”, conta.

A HSI está buscando também ativos de hotéis para alguma das bandeiras da doispontozero – Zii Hotel e Arco Hotel. “As perspectivas estão melhores, principalmente, para turismo de negócio”, afirma Lima. O desafio é encontrar ativos de um só proprietário nesse segmento para aquisição. Segundo o executivo, todos os hotéis da HSI são rentáveis, mas os ganhos estão menores do que os de bons momentos do mercado.

No segmento de locação de espaços para armazenagem (“self-storage”), a HSI é sócia do fundo global de investimentos Evergreen Real Estate Partners na Goodstorage. O foco das aquisições são ativos destinados, inicialmente, a outras finalidades para adaptação para “self-storage” em São Paulo. “Já compramos fábrica de chiclete, prédio de escritórios e concessionária de carro”, conta.

Segundo Lima, a piora da economia possibilitou que a HSI tivesse oportunidade de comprar ativos para o “self-storage” em locais “impensáveis” anteriormente, como na Pedroso de Moraes, no bairro de Pinheiros, na zona Oeste de São Paulo, e na avenida Giovanni Gronchi, na zona Sul. Lima estima que o número de unidades em carteira pode chegar a 20 no fim do ano, embora nem todas em operação. Atualmente, a Goodstorage opera nove unidades.

Em loteamentos residenciais, a HSI tem 88% da Cipasa. A loteadora – que recebeu aportes de R$ 200 milhões da controladora em 2015 – fez lançamentos, no ano passado, muito abaixo da média histórica. “Estamos mais animados com 2017”, afirma Lima. A Cipasa tem preparado seu banco de terrenos para lançamentos, com a busca de licenças. A maioria dos projetos será apresentada no segundo semestre.

Em 2016, a HSI investiu, praticamente, R$ 1 bilhão em ativos. Os aportes se concentraram nos últimos meses do ano, quando os preços começaram a cair. A maior aquisição, de R$ 415 milhões, foi a do Shopping Tucuruvi, que pertencia à JHSF Participações. Por outro lado, a HSI vendeu dois ativos de varejo, um em Campinas (SP) e outro em Betim (MG).  Por Chiara Quintão | De Valor – 31/07/17