Planejamento

O planejamento apropriado é fundamental para a redução de custos de implantação e operação, bem como para garantir a intimidade do shopping com seu futuro público consumidor. Veja a apresentação sintética sobre planejamento e estudo de viabilidade econômico-financeira. A empresa proporciona a seus clientes os seguintes serviços:

Identificação de Mercado

Baseada em conceitos de análise de informações gráficas geo-mercadológicas e polarização gravitacional, a empresa desenvolve estudos para a identificação de mercados e definição da vocação comercial de cada ponto em análise.

Através dessa tecnologia é possível mensurar, com adequada precisão, variáveis mercadológicas importantes, que corretamente avaliadas definem o perfil apropriado do empreendimento para o mercado. Dentre inúmeras análises, destacamos:

• Delimitação da Área de Influência

• Identificação da oferta e demanda

• Identificação e mensuração da concorrência

• Mensuração da renda e hábitos de consumo

• Mensuração do mercado já atendido Identificação da renda residual disponível

• Projeção dos potenciais de consumo

A localização e correta mensuração do mercado potencial é o primeiro passo para a viabilização de qualquer empreendimento de varejo.

A delimitação precisa de sua área de influência é vital para a determinação do público a ser atendido, sobre o qual são desenvolvidos os estudos mais detalhados de mercado.

Nesses estudos, a empresa avalia não somente a opinião, os hábitos de compra, e os desejos do consumidor, mas também sua capacidade real de consumo, ou mercado residual, determinado através de dados sócio-econômicos que englobam desde sua renda até o mercado já atendido.

Identificação e Avaliação de Pontos

A identificação e seleção de pontos comerciais são efetuadas com abrangência nacional, englobando todas as questões de análise necessárias para sua avaliação:

• Localização

• Demografia

• Estrutura urbana

• Vetores de crescimento urbano qualitativo e quantitativo

• Acesso regional, expresso e local

• Barreiras geográficas

A avaliação dos pontos comerciais é desenvolvida sob os aspectos comercial, econômico-financeiro, e transacional, objetivando a minimização de riscos na negociação e implantação de cada nova operação. No aspecto comercial são analisados os pontos necessários à validação do local como indicação para a implantação de complexo comercial, de onde destacamos:

• Demanda e público-alvo

• Convergência comercial

• Posicionamento estratégico

• Sinergia com o comércio existente

• Concorrência

• Exposição regional e polarização

No aspecto econômico-financeiro são analisados os pontos necessários à validação do local como oportunidade de negócio, compreendendo:

• Análise das condições comerciais em relação ao mercado local

• Prazo de disponibilização do ponto

• Análise econômico-financeira da aquisição ou locação

• Desenvolvimento de projeções e fluxos futuros para a mensuração de retorno

• Projeção de diferentes cenários

No aspecto transacional são analisados os pontos necessários à validação do negócio para aquisição e ou locação do imóvel, de onde destacamos:

• Análise sob o aspecto jurídico de disponibilidade

• Pesquisa e análise de ônus sobre o imóvel

• Pesquisa e análise de ônus sobre os proprietários do imóvel

• Pesquisa e análise das variáveis necessárias para uma transação e utilização pacífica do imóvel a longo prazo.

Dimensionamento

O dimensionamento planejado de um shopping center proporciona ao empreendedor uma maior rentabilidade e conseqüentemente um retorno mais rápido do investimento. É importante dimensionar cada etapa do empreendimento compatível com o mercado em desenvolvimento. O dimensionamento preciso de sua primeira fase e futuras expansões minimiza os investimentos iniciais, e maximiza o resultado através da redução dos custos operacionais.

Estudo Arquitetônico

Com as informações do estudo de mercado e com a tecnologia própria no setor, a empresa orienta o arquiteto responsável para que o shopping center seja projetado racionalmente, segundo as expectativas do público alvo do empreendimento, utilizando soluções modernas que minimizem os custos de construção e operação, dentro dos critérios mundiais de qualidade, respeito ao consumidor e meio ambiente.

Definição do Tenant Mix

Este é sem dúvida o ponto mais importante do planejamento de um shopping center. É através dele que determinamos a vocação comercial do negócio, que público consumidor vamos atender, e como fazê-lo.

O tenant mix do shopping center é planejado com base nos dados do estudo de mercado, a fim de oferecer ao público freqüentador o perfil de lojas, serviços e demais operações desejadas, visando também gerar uma circulação adequada entre todas as áreas do empreendimento.

Viabilidade econômico-financeira

Com as informações do mercado residual, dados físicos da área disponível, zoneamento e legislação local, é elaborado o estudo de viabilidade econômico financeira.

O estudo de viabilidade projeta para um período de 12 anos todo o comportamento do negócio, incluindo a fase pré-operacional com todos os custos para a implementação do empreendimento, e sua operação até o detalhe da projeção mensal de resultados. Com todas estas informações e um conjunto de indicadores precisos como taxa interna de retorno, tempo de retorno do investimento, retorno médio do capital investido e outros, os empreendedores e investidores passam a possuir uma ferramenta que indica com clareza a rentabilidade e os riscos envolvidos no negócio.

O estudo de viabilidade econômica aliado a um rígido cronograma físico-financeiro, incluindo custos de construção e de operação, fontes de financiamento e previsão para lucro, asseguram ao empreendedor o retorno do seu investimento.

Estruturação Jurídica

O desenvolvimento correto do instrumental jurídico em conformidade com as necessidades de investidores, empreendedores e mercado, proporciona um bom relacionamento entre lojistas e gestores, minimiza custos e previne demandas de longo prazo. Desenvolvemos os seguintes trabalhos nessa área:

• Elaboração da convenção de condomínio.

• Elaboração da tabela de Coeficientes de Rateio de Despesas

• Elaboração da escritura de normas gerais regedoras das locações.

• Elaboração do regimento interno.

• Elaboração do estatuto da associação de lojistas.

• Elaboração dos modelos de contrato de locação.

• Elaboração dos modelos de contrato de cessão de direitos.

Desenvolvimento do Projeto

Para o desenvolvimento do projeto e para que ele se transforme de papel em negócio rentável, a empresa atua em diversos pontos de extrema relevância para o sucesso do empreendimento:

• Estabelecimento de plano estratégico de publicidade e ou de relações públicas para o lançamento e sustentação da fase de comercialização do projeto.

• Desenvolvimento, junto ao empreendedor de Tabela de Comercialização (preços e condições).

• Elaboração da estratégia de comercialização.

• Estabelecimento do comitê de análise e aprovação de propostas de locação.

• Acompanhamento do processo de comercialização do empreendimento, com participação no comitê de análise e aprovação.

• Participação em todo o desenvolvimento, assessorando os empreendedores tanto comercialmente quanto em todos os aspectos de coordenação geral do empreendimento.

Operacionalização

Para que se possa iniciar a operação propriamente dita, nossos profissionais contam com a experiência da implantação de inúmeros shopping centers. A planificação, organização, e efetivação das atividades administrativas do empreendimento é um trabalho detalhado que compreende:

• Determinação das necessidades para pessoal administrativo e operacional do empreendimento.

• Definição dos cargos e perfil dos profissionais relevantes.

• Supervisão da seleção e do treinamento do pessoal administrativo e operacional.

• Coordenação da montagem do Comitê Técnico, englobando a seleção de pessoal qualificado, o estabelecimento do sistema para o acompanhamento das obras dos lojistas, a aprovação dos projetos e a instalação física das lojas individuais.

• Supervisão e orientação das contratações de prestação de serviços e das equipes operacionais de terceiros (segurança, manutenção, paisagismo, limpeza e outros).

• Desenvolvimento dos manuais operacionais, e dos procedimentos de segurança, manutenção e limpeza.

• Determinação dos procedimentos operacionais da administração, tendo por objetivo atingir o máximo de eficiência, tanto para os empreendedores como para os lojistas do empreendimento.

• Desenvolvimento de procedimentos e processos, incluindo formulários e impressos padronizados.

• Supervisão da montagem do sistema de "press-releases" e assessoria de imprensa.