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Planejamento

O planejamento apropriado é fundamental para a redução de custos de implantação e operação, bem como para garantir a intimidade do shopping com seu futuro público consumidor. Veja a apresentação sintética sobre planejamento e estudo de viabilidade econômico-financeira. A empresa proporciona a seus clientes os seguintes serviços:

Identificação de Mercado

Mapa Renda Baseada em conceitos de análise de informações gráficas geo-mercadológicas e polarização gravitacional, a empresa desenvolve estudos para a identificação de mercados e definição da vocação comercial de cada ponto em análise.

Através dessa tecnologia é possível mensurar, com adequada precisão, variáveis mercadológicas importantes, que corretamente avaliadas definem o perfil apropriado do empreendimento para o mercado. Dentre inúmeras análises, destacamos:

- Delimitação da Área de Influência

- Identificação da oferta e demanda

- Identificação e mensuração da concorrência

- Mensuração da renda e hábitos de consumo

- Mensuração do mercado já atendido Identificação da renda residual disponível

- Projeção dos potenciais de consumo


A localização e correta mensuração do mercado potencial é o primeiro passo para a viabilização de qualquer empreendimento de varejo.

A delimitação precisa de sua área de influência é vital para a determinação do público a ser atendido, sobre o qual são desenvolvidos os estudos mais detalhados de mercado.

Nesses estudos, a empresa avalia não somente a opinião, os hábitos de compra, e os desejos do consumidor, mas também sua capacidade real de consumo, ou mercado residual, determinado através de dados sócio-econômicos que englobam desde sua renda até o mercado já atendido.

Identificação e Avaliação de Pontos

A identificação e seleção de pontos comerciais são efetuadas com abrangência nacional, englobando todas as questões de análise necessárias para sua avaliação:

- Localização

- Demografia

- Estrutura urbana

- Vetores de crescimento urbano qualitativo e quantitativo

- Acesso regional, expresso e local

- Barreiras geográficas


A avaliação dos pontos comerciais é desenvolvida sob os aspectos comercial, econômico-financeiro, e transacional, objetivando a minimização de riscos na negociação e implantação de cada nova operação. No aspecto comercial são analisados os pontos necessários à validação do local como indicação para a implantação de complexo comercial, de onde destacamos:

- Demanda e público-alvo

- Convergência comercial

- Posicionamento estratégico

- Sinergia com o comércio existente

- Concorrência

- Exposição regional e polarização


No aspecto econômico-financeiro são analisados os pontos necessários à validação do local como oportunidade de negócio, compreendendo:

- Análise das condições comerciais em relação ao mercado local

- Prazo de disponibilização do ponto

- Análise econômico-financeira da aquisição ou locação

- Desenvolvimento de projeções e fluxos futuros para a mensuração de retorno

- Projeção de diferentes cenários


No aspecto transacional são analisados os pontos necessários à validação do negócio para aquisição e ou locação do imóvel, de onde destacamos:

- Análise sob o aspecto jurídico de disponibilidade

- Pesquisa e análise de ônus sobre o imóvel

- Pesquisa e análise de ônus sobre os proprietários do imóvel

- Pesquisa e análise das variáveis necessárias para uma transação e utilização pacífica do imóvel a longo prazo.

Dimensionamento

O dimensionamento planejado de um shopping center proporciona ao empreendedor uma maior rentabilidade e conseqüentemente um retorno mais rápido do investimento. É importante dimensionar cada etapa do empreendimento compatível com o mercado em desenvolvimento. O dimensionamento preciso de sua primeira fase e futuras expansões minimiza os investimentos iniciais, e maximiza o resultado através da redução dos custos operacionais.


Estudo Arquitetônico

Com as informações do estudo de mercado e com a tecnologia própria no setor, a empresa orienta o arquiteto responsável para que o shopping center seja projetado racionalmente, segundo as expectativas do público alvo do empreendimento, utilizando soluções modernas que minimizem os custos de construção e operação, dentro dos critérios mundiais de qualidade, respeito ao consumidor e meio ambiente.


Definição do Tenant Mix

Este é sem dúvida o ponto mais importante do planejamento de um shopping center. É através dele que determinamos a vocação comercial do negócio, que público consumidor vamos atender, e como fazê-lo.

O tenant mix do shopping center é planejado com base nos dados do estudo de mercado, a fim de oferecer ao público freqüentador o perfil de lojas, serviços e demais operações desejadas, visando também gerar uma circulação adequada entre todas as áreas do empreendimento.

Viabilidade econômico-financeira

Com as informações do mercado residual, dados físicos da área disponível, zoneamento e legislação local, é elaborado o estudo de viabilidade econômico financeira.

O estudo de viabilidade projeta para um período de 12 anos todo o comportamento do negócio, incluindo a fase pré-operacional com todos os custos para a implementação do empreendimento, e sua operação até o detalhe da projeção mensal de resultados. Com todas estas informações e um conjunto de indicadores precisos como taxa interna de retorno, tempo de retorno do investimento, retorno médio do capital investido e outros, os empreendedores e investidores passam a possuir uma ferramenta que indica com clareza a rentabilidade e os riscos envolvidos no negócio.

O estudo de viabilidade econômica aliado a um rígido cronograma físico-financeiro, incluindo custos de construção e de operação, fontes de financiamento e previsão para lucro, asseguram ao empreendedor o retorno do seu investimento.



Estruturação Jurídica

O desenvolvimento correto do instrumental jurídico em conformidade com as necessidades de investidores, empreendedores e mercado, proporciona um bom relacionamento entre lojistas e gestores, minimiza custos e previne demandas de longo prazo. Desenvolvemos os seguintes trabalhos nessa área:

- Elaboração da convenção de condomínio.

- Elaboração da tabela de Coeficientes de Rateio de Despesas

- Elaboração da escritura de normas gerais regedoras das locações.

- Elaboração do regimento interno.

- Elaboração do estatuto da associação de lojistas.

- Elaboração dos modelos de contrato de locação.

- Elaboração dos modelos de contrato de cessão de direitos.


Desenvolvimento do Projeto

Para o desenvolvimento do projeto e para que ele se transforme de papel em negócio rentável, a empresa atua em diversos pontos de extrema relevância para o sucesso do empreendimento:

- Estabelecimento de plano estratégico de publicidade e ou de relações públicas para o lançamento e sustentação da fase de comercialização do projeto.

- Desenvolvimento, junto ao empreendedor de Tabela de Comercialização (preços e condições).

- Elaboração da estratégia de comercialização.

- Estabelecimento do comitê de análise e aprovação de propostas de locação.

- Acompanhamento do processo de comercialização do empreendimento, com participação no comitê de análise e aprovação.

- Participação em todo o desenvolvimento, assessorando os empreendedores tanto comercialmente quanto em todos os aspectos de coordenação geral do empreendimento.


Implantação e Operacionalização

Para que se possa iniciar a operação propriamente dita, nossos profissionais contam com a experiência da implantação de inúmeros shopping centers. A planificação, organização, e efetivação das atividades administrativas do empreendimento é um trabalho detalhado que compreende:

- Determinação das necessidades para pessoal administrativo e operacional do empreendimento.

- Definição dos cargos e perfil dos profissionais relevantes.

- Supervisão da seleção e do treinamento do pessoal administrativo e operacional.

- Coordenação da montagem do Comitê Técnico, englobando a seleção de pessoal qualificado, o estabelecimento do sistema para o acompanhamento das obras dos lojistas, a aprovação dos projetos e a instalação física das lojas individuais.

- Supervisão e orientação das contratações de prestação de serviços e das equipes operacionais de terceiros (segurança, manutenção, paisagismo, limpeza e outros).

- Desenvolvimento dos manuais operacionais, e dos procedimentos de segurança, manutenção e limpeza.

- Determinação dos procedimentos operacionais da administração, tendo por objetivo atingir o máximo de eficiência, tanto para os empreendedores como para os lojistas do empreendimento.

- Desenvolvimento de procedimentos e processos, incluindo formulários e impressos padronizados.

- Supervisão da montagem do sistema de "press-releases" e assessoria de imprensa.

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