Vacância – Perversidade Oculta


Conhecidamente a vacância é um fator determinante no sucesso financeiro dos shopping centers em operação, reduzindo diretamente o faturamento do aluguel desses empreendimentos.

O que chama atenção, e que tem ocorrido principalmente com os novos entrantes, é a não atenção a outros fatores que acompanham indiscutivelmente a vacância.

No aspecto comercial, a vacância diminui a oferta de produtos, deixando o mix incompleto, restringindo a variedade, dificultando as compras por comparação, e obviamente reduzindo sobremaneira a atratividade do empreendimento para o consumidor final. Esse é um processo que começa lento mas pode acelerar-se rapidamente, levando o shopping à uma espiral decrescente que demanda fortes investimentos e tempo para sua recuperação.vacancia

Num aspecto mais objetivo e que pode ser comprovado pela simples análise dos números, outros dois fatores mais perversos que a perda de faturamento, devem ser observados: o condomínio das áreas vagas e a crescente inadimplência no aluguel e condomínio das lojas operantes.

O condomínio das áreas vagas é muito simples de entender, loja não locada, o proprietário paga seu condomínio para manter o shopping operante; e, considerando que a maior vacância ocorre nas lojas satélites, essa é a maior fatia da despesa condominial.

O que ocorre com a inadimplência é proporcional a vacância, ou seja, mais lojas vagas, menos clientes, menos faturamento nas lojas em operação, e menor capacidade de pagamento dos lojistas. Isso ocorre tanto para o aluguel quanto para o fundo de promoções e também para as despesas condominiais. Mais uma vez o proprietário deve arcar com essas despesas para manter o shopping em operação. As concessionárias de serviços públicos não querem saber quem pagou ou não o condomínio, suas contas devem ser pagas para não comprometer o negócio.

Apenas exemplificando, simulamos um empreendimento de 34 mil m2 de ABL, corretamente balanceado entre âncoras, satélites e demais operações, com aluguéis médios de mercado. Estudamos variações das vacâncias de satélites de 0% a 50% e na alimentação de 0% a 24% que resultaram numa vacância final média analisada variando de 0% a 20%.

Os resultados simulados são surpreendentes, nesse cenário, o resultado líquido mensal do shopping cai de R$ 1,8 MM para R$ 520 mil. Ou seja, com uma vacância média que não chega a atingir 20% do total da ABL o resultado distribuído aos investidores é reduzido em mais de 70%.

Esse é um grande risco que deve ser analisado pelos empreendedores principalmente na hora de aprovação das propostas de locação, objetivando a minimização da vacância no start do empreendimento.

Complementando, isso nos levou a integrar um estudo específico da influência da vacância em cada estudo de viabilidade econômico-financeira que desenvolvemos. É dever do planejador chamar a atenção dos proprietários e investidores para esse assunto fundamental.